Os sistemas de amortização nas operações de crédito imobiliário: a falácia da capitalização de juros e da inversão do momento de deduzir a quota de amortização

Abstract

A existência de regras claras e transparentes e a certeza do cumprimento das leis e dos contratos são requisitos fundamentais para o funcionamento de qualquer mercado e a ausência desses fatores provoca incertezas imensuráveis e gera um ambiente propício à atuação dos ‘espertos’, retraindo a participação dos “expertos”. No caso das operações de crédito imobiliário, as polêmicas decorrentes do Decreto no

22.626, de 07 de abril de 1933, no que diz respeito à proibição da capitalização de juros, bem como as interpretações equivocadas com relação à Tabela Price e, ainda, a leitura indevida do conteúdo da letra ‘c’ do artigo 6o da Lei no 4.380, de 21 de agosto de 1964, que originou a chamada ‘inversão da Tabela Price’, têm resultado em milhares de ações judiciais, tornando imensurável o risco dessas operações, tendo como conseqüência a fuga de capitais voluntários para o financiamento da produção e comercialização de imóveis, com graves conseqüências sociais e econômicas. O objetivo deste trabalho é demonstrar que os critérios de cálculo dos juros e da evolução do saldo devedor, na Tabela Price, são idênticos aos demais sistemas de amortização que adotam o critério de pagamento de prestações constituídas de amortização e juros e que não existe capitalização de juros em nenhum sistema de amortização no qual os juros são quitados, sem serem incorporados ao saldo devedor. Será mostrado que a única hipótese possível de ocorrer capitalização de juros na Tabela Price ou em qualquer um dos sistemas de amortização praticados nas operações imobiliárias – SAC, SAM, SACRE – é nos casos em que, em função do descasamento de periodicidade e de índices de reajustes dos saldos devedores, em relação às prestações, estas se tornarem inferiores à parcela de juros, provocando a chamada ‘amortização negativa’, ou seja, decorre do Plano de Reajuste e não do Sistema de Amortização. Neste caso, é apresentada a metodologia de cálculo que impediria a capitalização de juros, bem como mostrado os efeitos dessa metodologia sobre a taxa de juros realizada em relação à taxa de juros contratada. São apresentadas diferentes formas de mostrar que a Tabela Price pratica o sistema de juros simples e que não implica em capitalização de juros, sendo que algumas dessas metodologias foram desenvolvidas pelo próprio autor, com destaque para a confrontação entre a Tabela Price e um Sistema de Capitalização a Juros Simples. Quanto à ‘inversão da Tabela Price’ é mostrado, de forma inovadora que, ao contrário do que se fez crer até então, o conteúdo da letra ‘c’ do artigo 6o da lei no 4.380/64 é bastante claro e nada tem a ver

com o momento de se aplicar a correção monetária sobre os saldos devedores.